Salinan Naskah Resmi
Teks utuh hasil ekstraksi dokumen resmi (14 hlm) — dapat mengandung artefak kecil bawaan file asli. Substansi & analisis tulisan Pajegi ada di bagian bawah halaman ini.
Buka salinan lengkap (14 hlm)
MENTERI KEUANGAN REPUBLIK INDONESIA PERATURAN MENTER! KEUANGAN REPUBLIK INDONESIA NOMOR /PMK.03/2022 TENTANG PAJAK PERTAMBAHAN NILAI ATAS KEGIATAN MEMBANGUN SENDIRI Menimbang DENGAN RAHMAT TUHAN YANG MAHA ESA MENTER! KEUANGAN REPUBLIK INDONESIA, a. bahwa untuk meningkatkan kepastian hukum, mendorong peran serta masyarakat, dan memberikan kemudahan dan penyederhanaan administrasi perpajakan serta rasa keadilan atas kegiatan membangun sendiri, perlu dilakukan penyesuaian terhadap ketentuan mengenai pajak pertambahan nilai atas kegiatan membangun sendiri; b. bahwa Peraturan Menteri Keuangan Nomor 163/PMK.03/2012 tentang Batasan dan Tata Cara Pengenaan Pajak Pertambahan Nilai atas Kegiatan Membangun Sendiri belum dapat menampung penyesuaian ketentuan sebagaimana dimaksud dalam huruf a sehingga perlu diganti; c. bahwa berdasarkan pertimbangan sebagaimana dimaksud pada huruf a dan huruf b, serta untuk melaksanakan ketentuan Pasal 16C dan Pasal 16G huruf i Undang-Undang Nomor 8 Tahun 1983 tentang Pajak Pertambahan Nilai Barang dan Jasa dan Pajak Penjualan atas Barang Mewah sebagaimana telah beberapa kali diubah terakhir dengan Undang-Undang Nomor 7 Tahun SALINAN 61 /www.jdih.kemenkeu.go.id
— 1 of 14 —
Mengingat Menetapkan - 2 - 2021 tentang Harmonisasi Peraturan Perpajakan, perlu menetapkan Peraturan Menteri Keuangan tentang Pajak Pertambahan Nilai atas Kegiatan Membangun Sendiri; 1. Pasal 17 ayat (3) Undang-Undang Dasar Negara Republik Indonesia Tahun 1945; 2. Undang-Undang Nomor 8 Tahun 1983 tentang Pajak Pertambahan Nilai Barang dan Jasa dan Pajak Penjualan atas Barang Mewah (Lembaran Negara Republik Indonesia Tahun 1983 Nomor 51, Tambahan Lembaran Negara Republik Indonesia Nomor 3264) sebagaimana telah beberapa kali diubah terakhir dengan Undang-Undang Nomor 7 Tahun 2021 tentang Harmonisasi Peraturan Perpajakan (Lembaran Negara Republik Indonesia Tahun 2021 Nomor 246, Tambahan Lembaran Negara Republik Indonesia Nomor 6736); 3. Undang-Undang Nomor 39 Tahun 2008 Kementerian Negara (Lembaran Negara tentang Republik Indonesia Tahun 2008 Nomor 166, Tambahan Lembaran Negara Republik Indonesia Nomor 4916); 4. Peraturan Presiden Nomor 57 Tahun 2020 tentang Kementerian Keuangan (Lembaran Negara Republik Indonesia Tahun 2020 Nomor 98); 5. Peraturan Menteri Keuangan Nomor 118/PMK.01/2021 tentang Organisasi dan Tata Kerja Kementerian Keuangan (Berita Negara Republik Indonesia Tahun 2021 Nomor 1031); MEMUTUSKAN: PERATURAN MENTER! KEUANGAN TENTANG PAJAK PERTAMBAHAN NILA! ATAS KEGIATAN MEMBANGUN SENDIRI. www.jdih.kemenkeu.go.id
— 2 of 14 —
- 3 - Pasal 1 Dalarn Peraturan Menteri ini, yang dimaksud dengan: 1. Undang-Undang Pajak Pertarnbahan Nilai adalah Undang- Undang Nomor 8 Tahun 1983 tentang Pajak Pertarnbahan Nilai Barang dan Jasa dan Pajak Penjualan atas Barang Mewah beserta perubahannya. 2. Pajak Pertarnbahan Nilai adalah Pajak Pertarnbahan Nilai sebagaimana dimaksud dalarn Undang-Undang Pajak Pertarnbahan Nilai. 3. Barang Kena Pajak adalah barang yang dikenai pajak berdasarkan Undang-Undang Pajak Pertarnbahan Nilai. 4. Jasa Kena Pajak adalah jasa yang dikenai pajak berdasarkan Undang-Undang Pajak Pertarnbahan Nilai. 5. Wajib Pajak adalah orang pribadi atau badan, meliputi pembayar pajak, pemotong pajak, dan pemungut pajak, yang mempunyai hak dan kewajiban perpajakan sesuai dengan ketentuan peraturan perundang-undangan di bidang perpajakan. 6. Pengusaha Kena Pajak adalah pengusaha yang melakukan penyerahan Barang Kena Pajak dan/ atau penyerahan Jasa Kena Pajak yang dikenai pajak berdasarkan Undang- Undang Pajak Pertambahan Nilai. 7. Surat Setoran Pajak atau Sarana Administrasi Lain yang Disarnakan dengan Surat Setoran Pajak yang selanjutnya disebut Surat Setoran Pajak adalah bukti pembayaran atau penyetoran pajak yang telah dilakukan dengan menggunakan formulir atau telah dilakukan dengan cara lain ke kas negara melalui tempat pembayaran yang ditunjuk oleh menteri yang menyelenggarakan urusan pemerintahan di bidang keuangan negara. 8. Nomor Pokok Wajib Pajak adalah nomor yang diberikan kepada Wajib Pajak sebagai sarana dalarn administrasi perpajakan yang dipergunakan sebagai tanda pengenal diri atau identitas Wajib Pajak dalarn melaksanakan hak dan kewajiban perpajakannya. 9. Masa Pajak adalahjangka waktu yang menjadi dasar bagi Wajib Pajak untuk menghitung, menyetor, dan !/www.jdih.kemenkeu.go.id
— 3 of 14 —
- 4 - melaporkan pajak yang terutang dalam suatu jangka waktu tertentu sesuai dengan ketentuan peraturan perundang-undangan di bidang perpajakan. 10. Kantor Pelayanan Pajak Pratama adalah instansi vertikal Direktorat Jenderal Pajak yang berada di bawah dan bertanggung jawab langsung kepada kepala kantor wilayah Direktorat Jenderal Pajak. 11. Menteri adalah menteri yang menyelenggarakan urusan pemerintahan di bidang keuangan negara. Pasal 2 (1) Pajak Pertambahan Nilai dikenakan atas kegiatan membangun sendiri. (2) Pajak Pertambahan Nilai sebagaimana dimaksud pada ayat (1) terutang bagi orang pribadi atau badan yang melakukan kegiatan membangun sendiri. (3) Kegiatan membangun sendiri sebagaimana dimaksud pada ayat (1) merupakan kegiatan membangun bangunan, baik bangunan baru maupun perluasan bangunan lama, yang dilakukan tidak dalam kegiatan usaha atau pekerjaan oleh orang pribadi atau badan yang hasilnya digunakan sendiri atau digunakan pihak lain. (4) Bangunan sebagaimana dimaksud pada ayat (3) berupa 1 (satu) atau lebih konstruksi teknik yang ditanam atau dilekatkan secara tetap pada satu kesatuan tanah dan/atau perairan dengan kriteria: a. konstruksi utamanya terdiri dari kayu, beton, pasangan batu bata atau bahan sejenis, dan/ atau baja; b. diperuntukkan bagi tempat tinggal atau tempat kegiatan usaha; dan c. luas bangunan yang dibangun paling sedikit 200m2 (dua ratus meter persegi). (5) Kegiatan membangun sendiri sebagaimana dimaksud pada ayat (3) dapat dilakukan secara: a. sekaligus dalam suatu jangka waktu tertentu; atau www.jdih.kemenkeu.go.id
— 4 of 14 —
- 5 - b. bertahap sebagai satu kesatuan kegiatan sepanjang tenggang waktu antara tahapan membangun terse but tidak lebih dari 2 (dua) tahun. (6) Dalam hal tenggang waktu antara tahapan kegiatan membangun bangunan sebagaimana dimaksud pada ayat (5) huruf b lebih dari 2 (dua) tahun, kegiatan tersebut merupakan kegiatan membangun bangunan yang terpisah sepanjang memenuhi ketentuan sebagaimana dimaksud pada ayat (4). (7) Termasuk dalam kegiatan membangun sendiri sebagaimana dimaksud pada ayat (3) yaitu kegiatan membangun bangunan oleh pihak lain bagi orang pribadi atau badan namun Pajak Pertambahan Nilai atas kegiatan tersebut tidak dipungut oleh pihak lain. (8) Pihak lain memungut Pajak Pertambahan Nilai atas kegiatan membangun bangunan sebagaimana dimaksud pada ayat (7) sesuai dengan ketentuan peraturan perundang-undangan di bidang perpajakan. (9) Orang pribadi atau badan sebagaimana dimaksud pada ayat (7) dapat dikecualikan dari tanggung jawab untuk membayar Pajak Pertambahan Nilai atas kegiatan membangun sendiri sepanjang dapat memberikan data dan/atau informasi yang benar dari pihak lain tersebut, yang paling sedikit meliputi: a. identitas; dan b. alamat lengkap. (10) Ketentuan mengenai contoh kegiatan membangun sendiri sebagaimana dimaksud pada ayat (5) tercantum dalam Lampiran yang merupakan bagian yang tidak terpisahkan dari Peraturan Menteri ini. Pasal 3 (1) Pajak Pertambahan Nilai sebagaimana dimaksud dalam Pasal 2 ayat (1) dihitung, dipungut, dan disetor oleh orang pribadi atau badan yang melakukan kegiatan membangun sendiri dengan besaran tertentu. www.jdih.kemenkeu.go.id
— 5 of 14 —
- 6 - (2) Besaran tertentu sebagaimana dimaksud pada ayat (1) merupakan hasil perkalian 20% (dua puluh persen) dengan tarif Pajak Pertambahan Nilai sebagaimana diatur dalam Pasal 7 ayat (1) Undang-Undang Pajak Pertambahan Nilai dikalikan dengan dasar pengenaan pajak. (3) Dasar pengenaan pajak sebagaimana dimaksud pada ayat (2) berupa nilai tertentu sebesar jumlah biaya yang dikeluarkan dan/ atau yang dibayarkan untuk membangun bangunan untuk setiap Masa Pajak sampai dengan bangunan selesai, tidak termasuk biaya perolehan tanah. Pasal 4 (1) Saat terutangnya Pajak Pertambahan Nilai atas kegiatan membangun sendiri terjadi pada saat mulai dibangunnya bangunan sampai dengan bangunan selesai. (2) Tempat Pajak Pertambahan Nilai terutang atas kegiatan membangun sendiri yaitu di tempat bangunan tersebut didirikan. Pasal 5 (1) Pajak Pertambahan Nilai sebagaimana dimaksud dalam Pasal 2 ayat (1) wajib disetor ke kas negara dengan menggunakan Surat Setoran Pajak paling lambat tanggal 15 (lima belas) bulan berikutnya setelah berakhirnya Masa Pajak. (2) Surat Setoran Pajak sebagaimana dimaksud pada ayat (1) harus diisi sesuai dengan ketentuan peraturan perundang-undangan di bidang perpajakan. (3) Dalam hal tempat bangunan didirikan berada di wilayah kerja Kantor Pelayanan Pajak Pratama tempat orang pribadi atau badan yang melakukan kegiatan membangun sendiri terdaftar, kolom Nomor Pokok Wajib Pajak pada Surat Setoran Pajak sebagaimana dimaksud pada ayat (1) diisi dengan Nomor Pokok Wajib Pajak orang pribadi atau badan tersebut. www.jdih.kemenkeu.go.id
— 6 of 14 —
- 7 - (4) Dalam hal tempat bangunan didirikan berada di wilayah kerja Kantor Pelayanan Pajak Pratama yang berbeda dengan kantor pelayanan pajak tempat orang pribadi atau badan yang melakukan kegiatan membangun sendiri terdaftar, Surat Setoran Pajak sebagaimana dimaksud pada ayat (1) diisi dengan ketentuan sebagai berikut: a. kolom Nomor Pokok Wajib Pajak diisi dengan: 1. angka O (nol) pada 9 (sembilan) digit pertama; 2. angka kode Kantor Pelayanan Pajak Pratama yang wilayah kerjanya meliputi tempat bangunan tersebut didirikan pada 3 (tiga) digit berikutnya; dan 3. angka O (nol) pada 3 (tiga) digit terakhir; b. kolom nama Wajib Pajak diisi nama dan Nomor Pokok Wajib Pajak orang pribadi atau badan yang melakukan kegiatan membangun sendiri; dan c. kolom alamat Wajib Pajak diisi alamat tempat bangunan didirikan. (5) Dalam hal orang pribadi yang melakukan kegiatan membangun sendiri belum memiliki Nomor Pokok Wajib Pajak, Surat Setoran Pajak sebagaimana dimaksud pada ayat (1) diisi dengan ketentuan sebagai berikut: a. kolom Nomor Pokok Wajib Pajak diisi dengan: 1. angka O (nol) pada 9 (sembilan) digit pertama; 2. angka kode Kantor Pelayanan Pajak Pratama yang wilayah kerjanya meliputi tempat bangunan tersebut didirikan pada 3 (tiga) digit berikutnya; dan 3. angka O (nol) pada 3 (tiga) digit terakhir; b. kolom nama Wajib Pajak diisi nama orang pribadi yang melakukan kegiatan membangun sendiri; dan c. kolom alamat Wajib Pajak diisi alamat tempat bangunan didirikan. (6) Kewajiban untuk menyetorkan Pajak Pertambahan Nilai sebagaimana dimaksud pada ayat (1) dikecualikan bagi orang pribadi atau badan yang melakukan kegiatan membangun sendiri dalam haljumlah Pajak Pertambahan t/www.jdih.kemenkeu.go.id
— 7 of 14 —
- 8 - Nilai sebagaimana dimaksud dalam Pasal 2 ayat (1) dalam Masa Pajak bersangkutan nihil. Pasal 6 (1) Surat Setoran Pajak sebagaimana dimaksud dalam Pasal 5 ayat (1) yang memenuhi ketentuan sebagaimana dimaksud dalam: a. Pasal 5 ayat (2) dan ayat (3); atau b. Pasal 5 ayat (2) dan ayat (4), merupakan dokumen tertentu yang kedudukannya dipersamakan dengan faktur pajak. (2) Pajak Pertambahan Nilai yang tercantum dalam dokumen tertentu sebagaimana dimaksud pada ayat (1) merupakan Pajak Masukan yang dapat dikreditkan sepanjang memenuhi ketentuan pengkreditan Pajak Masukan sesuai dengan ketentuan peraturan perundang-undangan di bidang perpajakan. Pasal 7 (1) Orang pribadi atau badan yang melakukan kegiatan membangun sendiri wajib melaporkan penyetoran Pajak Pertambahan Nilai sebagaimana dimaksud dalam Pasal 5 ayat (1) dengan ketentuan sebagai berikut: a. orang pribadi atau badan yang merupakan Pengusaha Kena Pajak melaporkan penyetoran Pajak Pertambahan Nilai dalam surat pemberitahuan masa Pajak Pertambahan Nilai ke kantor pelayanan pajak terdaftar; dan b. orang pribadi atau badan yang bukan merupakan Pengusaha Kena Pajak dianggap telah melaporkan penyetoran Pajak Pertambahan Nilai sepanjang telah melakukan penyetoran Pajak Pertambahan Nilai. (2) Kewajiban melaporkan penyetoran Pajak Pertambahan Nilai sebagaimana dimaksud pada ayat (1) dikecualikan bagi orang pribadi atau badan yang melakukan kegiatan membangun sendiri dalam hal tidak terdapat penyetoran www.jdih.kemenkeu.go.id
— 8 of 14 —
- 9 - Pajak Pertambahan Nilai sebagaimana dimaksud dalam Pasal 5 ayat (6). Pasal 8 Dalam hal orang pribadi atau badan yang melakukan kegiatan membangun sendiri: a. tidak melakukan kewajiban penyetoran Pajak Pertambahan Nilai sebagaimana dimaksud dalam Pasal 5 ayat (1) dan/atau kewajiban pelaporan sebagaimana dimaksud dalam Pasal 7 ayat (1); atau b. telah melakukan penyetoran atau pelaporan Pajak Pertambahan Nilai atas kegiatan membangun sendiri namun berdasarkan data yang dimiliki dan diperoleh oleh Direktorat Jenderal Pajak masih terdapat Pajak Pertambahan Nilai yang kurang dibayar dan/ atau dilaporkan, kepala Kantor Pelayanan Pajak Pratama sebagaimana dimaksud dalam Pasal 5 ayat (3), ayat (4), atau ayat (5), dapat menyampaikan imbauan secara tertulis kepada orang pribadi atau badan untuk memenuhi kewajiban perpajakan tersebut dan menindaklanjuti sesuai dengan ketentuan peraturan perundang-undangan di bidang perpajakan. Pasal 9 Dalam hal orang pribadi yang melakukan kegiatan membangun sendiri belum memiliki Nomor Pokok Wajib Pajak, kepala Kantor Pelayanan Pajak Pratama dapat menerbitkan Nomor Pokok Wajib Pajak secara jabatan sesuai dengan ketentuan peraturan perundang-undangan di bidang perpajakan. Pasal 10 Pajak Masukan yang dibayar atas perolehan Barang Kena Pajak dan/atau Jasa Kena Pajak, impor Barang Kena Pajak, serta pemanfaatan Barang Kena Pajak tidak berwujud dan/ atau pemanfaatan Jasa Kena Pajak dari luar daerah pabean di dalam daerah pabean sehubungan dengan sendiri tidak dapat dikreditkan. kegiatan membangun www.jdih.kemenkeu.go.id
— 9 of 14 —
- 10 - Pasal 11 (1) Pajak Pertambahan Nilai yang terutang atas kegiatan membangun sendiri sebelum Masa Pajak April 2022 yang penyetoran Pajak Pertambahan Nilai terutangnya dilakukan sebelum Peraturan Menteri ini berlaku, penghitungan, penyetoran, dan pelaporan Pajak Pertambahan Nilai atas kegiatan membangun sendiri dimaksud dilakukan berdasarkan Peraturan Menteri Keuangan Nomor 163/PMK.03/2012 tentang Batasan dan Tata Cara Pengenaan Pajak Pertambahan Nilai atas Kegiatan Membangun Sendiri. (2) Pajak Pertambahan Nilai yang terutang atas kegiatan membangun sendiri sebelum Masa Pajak April 2022 yang penyetoran Pajak Pertambahan Nilai terutangnya dilakukan pada saat atau setelah berlakunya Peraturan Menteri ini, penghitungan, penyetoran, dan pelaporan Pajak Pertambahan Nilai atas kegiatan membangun sendiri dimaksud dilakukan berdasarkan Peraturan Menteri ini. (3) Pajak Pertambahan Nilai yang disetor sebagaimana dimaksud pada ayat (1) merupakan Pajak Masukan yang tidak dapat dikreditkan. Pasal 12 Pada saat Peraturan Menteri ini mulai berlaku, Peraturan Menteri Keuangan Nomor 163/PMK.03/2012 tentang Batasan dan Tata Cara Pengenaan Pajak Pertambahan Nilai atas Kegiatan Membangun Sendiri (Berita Negara Republik Indonesia Tahun 2012 Nomor 1036), dicabut dan dinyatakan tidak berlaku. Pasal 13 Peraturan Menteri ini mulai berlaku pada tanggal 1 April 2022. www.jdih.kemenkeu.go.id
— 10 of 14 —
- 11 - Agar setiap orang mengetahuinya, memerintahkan pengundangan Peraturan Menteri ini dengan penempatannya dalam Berita Negara Republik Indonesia. Ditetapkan di Jakarta pada tanggal 30 Maret 2022 MENTER! KEUANGAN REPUBLIK INDONESIA, ttd. SRI MULYANI INDRAWATI Diundangkan di Jakarta pada tanggal DIREKTUR JENDERAL PERATURAN PERUNDANG-UNDANGAN KEMENTERIAN HUKUM DAN HAK ASASI MANUSIA REPUBLIK INDONESIA, ttd. BENNY RIYANTO BERITA NEGARA REPUBLIK INDONESIA TAHUN 2022 NOMOR Salinan sesuai dengan aslinya Kepala Biro Umum .\1/ YAH4l i::��199703 1 001 30 Maret 2022 361 www.jdih.kemenkeu.go.id
— 11 of 14 —
! - 12 - LAMPIRAN PERATURAN MENTER! KEUANGAN REPUBLIK INDONESIA NOMOR 61 /PMK.03/2022 TENTANG PAJAK PERTAMBAHAN NILA! ATAS KEGIATAN MEMBANGUN SENDIRI CONTOH KEGIATAN MEMBANGUN SENDIRI YANG DILAKUKAN SECARA SEKALIGUS DAN BERTAHAP A. Kegiatan Membangun Sekaligus Contoh 1: Tuan W membangun sendiri sebuah rumah tinggal. Pembangunan tersebut dilakukan secara sekaligus dimulai pada bulan Juni 2022 dengan luas 50m2 (lima puluh meter persegi). Atas pembangunan rumah tinggal tersebut tidak dikenai Pajak Pertambahan Nilai. Contoh 2: Tuan X membangun sendiri sebuah rumah tinggal. Pembangunan tersebut dilakukan secara sekaligus dimulai pada bulan Juni 2022 dengan luas 200m2 (dua ratus meter persegi). Atas pembangunan rumah tinggal tersebut dikenai Pajak Pertambahan Nilai. B. Kegiatan Membangun Bertahap Contoh 1: Tuan Y membangun sendiri gudang dengan luas 120m2 (seratus dua puluh meter persegi) untuk menunjang kegiatan usahanya. Pembangunan gudang tersebut dilakukan secara bertahap dengan rincian luas bangunan yang dibangun sebagai berikut: 1. bulan Juni 2022 seluas 50m2 (lima puluh meter persegi); dan 2. bulan Januari 2023, 6 (enam) bulan setelah tahapan pertama, dilanjutkan pembangunan seluas 70m2 (tujuh puluh meter persegi). Tahapan membangun sebagaimana dimaksud pada angka 1 dan angka 2 merupakan satu kesatuan kegiatan disebabkan tenggang waktu antara tahapan tersebut tidak melebihi 2 (dua) tahun. Namun demikian, jumlah luas bangunan yang dibangun pada satu kesatuan kegiatan tersebut tidak melebihi batasan 200m2 (dua ratus meter persegi). Oleh karena itu, atas �/www.jdih.kemenkeu.go.id
— 12 of 14 —
- 13 - kegiatan membangun sendiri tersebut tidak dikenai Pajak Pertambahan Nilai. Contoh 2: Tuan Z membangun sendiri gudang dengan luas 300m2 (tiga ratus meter persegi) untuk menunjang kegiatan usahanya. Pembangunan gudang tersebut dilakukan secara bertahap dengan rincian luas bangunan yang dibangun sebagai berikut: 1. bulan Juni 2022 seluas 100m2 (seratus meter persegi); dan 2. bulan Januari 2023, 6 (enam) bulan setelah tahapan pertama, dilanjutkan pembangunan seluas 200m2 (dua ratus meter persegi). Tahapan membangun sebagaimana dimaksud pada angka 1 dan angka 2 merupakan satu kesatuan kegiatan disebabkan tenggang waktu antara tahapan tersebut tidak melebihi 2 (dua) tahun. Selain itu, jumlah luas bangunan yang dibangun pada satu kesatuan kegiatan tersebut telah melebihi batasan 200m2 (dua ratus meter persegi). Oleh karena itu, atas kegiatan membangun sendiri tersebut dikenai Pajak Pertambahan Nilai. Contoh 3: Tuan A membangun sendiri ruko dengan luas 250m2 (tiga ratus meter persegi). Pembangunan ruko tersebut dilakukan secara bertahap dengan rincian luas bangunan yang dibangun sebagai berikut: 1. bulan Juni 2022 seluas 100m2 (seratus meter persegi); dan 2. bulan Januari 2025, 2 (dua) tahun 6 (enam) bulan setelah tahapan pertama, dilanjutkan pembangunan seluas 150m2 (seratus lima puluh meter persegi). Tahapan membangun sebagaimana dimaksud pada angka 1 dan angka 2 bukan merupakan satu kesatuan kegiatan. Oleh karena itu: 1. kegiatan membangun pada bulan Juni 2022 dikenai Pajak Pertambahan Nilai mengingat luas ruko yang akan dibangun melebihi batasan 200m2 (dua ratus meter persegi) dan saat terutang atas kegiatan membangun sendiri terjadi pada saat dimulainya kegiatan membangun bangunan; dan www.jdih.kemenkeu.go.id
— 13 of 14 —
- 14 - 2. kegiatan membangun pada bulan Januari 2025 merupakan kegiatan membangun yang terpisah dengan luas tidak melebihi batasan 200m2 (dua ratus meter persegi) sehingga tidak dikenai Pajak Pertambahan Nilai. MENTERI KEUANGAN REPUBLIK INDONESIA, ttd. Salinan sesuai dengan aslinya Kepala Biro Umum u,b. ~ SRI MULYANI INDRAWATI www.jdih.kemenkeu.go.id
— 14 of 14 —
PMK 61/2022 — PPN atas Kegiatan Membangun Sendiri
PMK 61/PMK.03/2022 adalah aturan pelaksana Pasal 16C UU PPN hasil UU HPP tentang Pajak Pertambahan Nilai atas kegiatan membangun sendiri (KMS). Ia berlaku sejak 1 April 2022 dan menutup celah lama: selama ini badan usaha bisa “menghindar” dari PPN bangunan dengan membangun sendiri lewat pengadaan barang, jasa perencanaan, dan jasa pengawasan — bukan membeli bangunan jadi yang harganya sudah mengandung PPN.
Konteks & Latar
Dua orang bisa mendapat gedung yang sama dengan dua cara: membeli bangunan jadi (terkena PPN dari pengembang), atau mengontrak jasa perencana dan pengawasan lalu membeli material dan jasa konstruksi satu per satu (nyaris tidak ada PPN yang sampai ke negara dari nilai bangunannya). UU HPP menutup jurang itu dengan logika sederhana: badan hukum yang membangun sendiri dianggap melakukan “penyerahan kepada diri sendiri”, sehingga wajib memungut PPN atas nilai tambah bangunannya — dan memungutnya sendiri. PMK 61/2022 menerjemahkan logika itu menjadi angka, momen, dan tata cara.
Siapa yang Terdampak
- Badan hukum pembangun sendiri — PT, koperasi, yayasan, hingga badan usaha asing yang membangun kantor, pabrik, atau fasilitasnya.
- Instansi pemerintah — kementerian/lembaga dan pemda yang membangun gedung kantor atau fasilitas umum untuk kepentingannya.
- PKP yang membangun sendiri — memakai mekanisme perhitungan yang sedikit berbeda dari badan hukum non-PKP.
- Pemilik individu dan pewaris — tidak terkena; KMS hanya menyasar badan hukum dan instansi pemerintah.
- Penjual material dan jasa konstruksi — terkait aturan insentif non-pemungutan atas penyerahan kepada pelaku KMS.
Isi Pokok
Siapa dan Kapan Memungut
Subjek kewajiban adalah badan hukum dan instansi pemerintah yang membangun sendiri bangunan untuk kepentingannya. PPN dipungut sendiri (self-collected) pada saat surat keterangan laik fungsi (CLO/SLF) diterbitkan — bukan saat pembayaran material. Setorannya paling lambat akhir bulan berikutnya setelah waktu pemungutan, dengan bukti pemungutan sendiri.
Dasar dan Tarif yang Dipungut
Dasar pengenaan adalah dasar pengadaan: jumlah seluruh pengadaan barang, jasa perencanaan, dan jasa pengawasan untuk konstruksi — tidak termasuk biaya perolehan tanah. Yang dipungut bukan tarif PPN penuh, melainkan besaran tertentu: 20% dari tarif PPN umum. Dengan tarif umum 11%, beban efektifnya menjadi 2,2% dari dasar pengadaan. Bagi PKP yang membangun sendiri, perhitungan memakai penghasilan neto kegiatan fungsional (PNKF) yang tidak boleh lebih rendah dari 30% dari dasar pengadaan.
Insentif di Titik Pengadaan
Supaya pajak tidak dipungut dua kali, penyerahan barang dan jasa konstruksi kepada badan hukum yang melakukan KMS tidak dipungut PPN oleh penjualnya — nilai pajak tersebut justru dihitung di dalam kewajiban memungut sendiri si pelaku KMS. Ini membuat pilih-milih pemasok tidak mengubah beban akhirnya, sekaligus menyederhanakan administrasi vendor.
Angka & Tarif Penting
| Parameter | Ketentuan |
|---|---|
| Mulai berlaku | 1 April 2022 |
| Subjek | Badan hukum dan instansi pemerintah pelaku KMS |
| Dasar pengenaan | Dasar pengadaan (barang + jasa perencanaan + jasa pengawasan), tanpa tanah |
| Besaran pemungutan | 20% x tarif PPN umum |
| Beban efektif | 2,2% dari dasar pengadaan (saat PPN 11%) |
| PNKF minimum (untuk PKP) | 30% dari dasar pengadaan |
| Momen pemungutan | Penerbitan CLO/SLF |
| Batas setor | Paling lambat akhir bulan berikutnya |
Titik Kepatuhan
- Catat dan akumulasi seluruh pengadaan konstruksi sejak awal proyek — dasar pengadaan menentukan pajak terutang, bukan nilai kontrak tunggal.
- Pantau status CLO/SLF: itulah pemicu kewajiban memungut, bukan tanggal selesai fisik.
- Siapkan bukti pemungutan sendiri dan setor paling lambat akhir bulan berikutnya.
- PKP: kelola PNKF dengan pencatatan yang bisa diaudit agar posisi 30% terbela.
- Pisahkan biaya tanah dari pengadaan konstruksi dalam pembukuan.
Hubungan dengan Peraturan Lain
PMK 61/2022 adalah pelaksana langsung Pasal 16C UU PPN jo. UU HPP dan satu paket dengan sebelas PMK pelaksana lainnya yang berlaku April 2022 — termasuk PMK 68/2022 tentang penyelenggaraan PPN. Ia beririsan dengan PPN atas jasa konstruksi pada umumnya: bila bangunan dibangun melalui penyerahan jadi oleh kontraktor utama, yang berlaku adalah rezim PPN biasa, bukan KMS.
Pertanyaan Umum
Saya perorangan membangun rumah sendiri, kena PPN KMS?
Tidak. Kewajiban ini hanya untuk badan hukum dan instansi pemerintah. Individu dan perolehan oleh pewaris berdasarkan wasiat tidak termasuk subjek.
Mengapa tarifnya hanya 2,2%, bukan 11%?
Karena UU dan PMK menetapkan besaran tertentu: yang dipungut 20% dari tarif umum atas dasar pengadaan. Saat tarif umum 11%, beban efektifnya 20% x 11% = 2,2% dari dasar pengadaan.
Apa yang terjadi jika tidak memungut sendiri?
Kewajiban memungut adalah kewajiban wajib pajak itu sendiri. Terlambat atau tidak menyetor memicu sanksi bunga per bulan dan berisiko diperiksa, karena data CLO/SLF dan pengadaan besar dapat ditelusuri pemerintah.
Identitas Peraturan
| Jenis / Nomor | PMK Nomor 61 Tahun 2022 |
| Nama pendek | PMK 61/2022 |
| Ditetapkan | — |
| Mulai berlaku | 1 April 2022 |
| Status | Berlaku |