PPh Final Konstruksi dan Sewa Tanah/Bangunan

Di antara panjang daftar PPh final, dua objek paling sering bersinggungan dengan bisnis sehari-hari adalah jasa konstruksi dan persewaan tanah/bangunan. Keduanya punya mekanisme dasar yang berbeda dan sering tertukar di lapangan. Artikel ini membedah keduanya.

Jasa Konstruksi (PMK 34/2017)

Tarif final konstruksi bergantung pada jenis layanan dan kualifikasi usaha penyedia jasa:

Layanan	Kualifikasi Usaha Kecil	Tanpa Kualifikasi	Kualifikasi Menengah/Besar
Pelaksanaan konstruksi	2%	4%	3%
Perencanaan/pengawasan (layanan)	4%	6%	Tidak final — tarif umum

Beberapa hal yang wajib diketahui penyedia jasa konstruksi:

• Kewajiban bersertifikat: pelaksana konstruksi harus memiliki sertifikat keahlian/kualifikasi (SKK/SKA/SBU) sesuai UU Jasa Konstruksi; status sertifikasi inilah yang menentukan kualifikasi usaha dan tarif yang dipakai.
• Skema UMKM 0,25%: WP Usaha Pajak yang memenuhi kriteria UMKM boleh menghitung PPh final 0,25% dari penerimaan berdasarkan buku kas, dengan kewajiban pencatatan — tanpa dianggap tidak bersertifikat.
• Pengurangan teknis 1/3: WP dapat mengurangi PPh finalnya sebesar 1/3 × PPh yang dipotong pengguna jasa atas pembayaran ke sub-Penyedia Jasa atau supplier jasa konstruksi, dilaporkan pada SPT Tahunan.
• Pemotong pajak: pengguna jasa yang berstatus bendaharawan (instansi pemerintah) atau subjek pajak badan wajib memotong saat pembayaran terutang; penyedia jasa non-bendaharawan menyetor sendiri.

Jadwal administrasi: pemotong menyetor paling lambat tanggal 10 bulan berikutnya dan melaporkan bukti potong paling lambat tanggal 20; yang menyetor sendiri batasnya tanggal 15.

Contoh: PT Bangun (fiktif, kualifikasi besar, pelaksanaan) menerima termin Rp 1 miliar. PPh final = 3% × Rp 1 miliar = Rp 30 juta, dipotong pengguna jasa badan pada pembayaran tersebut. Bila PT Bangun membayar subkontraktor dan terkena pemotongan, sepertiganya dapat dikurangkan di akhir tahun.

Sewa Tanah dan/atau Bangunan

Sewa tanah atau bangunan dikenai PPh final 10%. Yang sering membingungkan adalah dasar perhitungannya:

Dasar pemotongan = jumlah bruto nilai persewaan − PPh terutang

Karena PPh dihitung dari angka yang sudah dikurangi dirinya sendiri, cara praktisnya: PPh = nilai sewa × 10/110. “Nilai persewaan” di sini mencakup semua yang dibayar penyewa — termasuk imbalan layanan, perawatan, dan keamanan.

Contoh: PT Cendana (fiktif) menyewa ruko milik orang pribadi seharga Rp 11 juta per bulan. PPh final = 10/110 × Rp 11 juta = Rp 1 juta per bulan. Karena penyewa adalah badan, PT Cendana wajib memotong saat membayar sewa, menyetor paling lambat tanggal 10 bulan berikutnya, dan memberikan bukti pemotongan kepada pemilik ruko.

Pemotongnya adalah penyewa yang berstatus bendaharawan, subjek pajak badan, bentuk usaha tetap, penyelenggara kegiatan, atau orang pribadi tertentu yang ditetapkan. Bila penyewa bukan pemotong (misalnya orang pribadi kecil), pemiliknya menyetor sendiri paling lambat tanggal 15 bulan berikutnya.

Perlu dicatat: PPN atas sewa dihitung terpisah dari nilai sewa dan tidak menjadi bagian dasar PPh final ini — kewajiban dua pajak yang berjalan paralel, bukan bertumpuk.

Pertanyaan Umum

Penyedia jasa konstruksi tanpa sertifikat dikenai berapa?

Dikenai tarif final yang lebih tinggi (4% untuk pelaksanaan, 6% untuk layanan) karena dianggap tidak memiliki kualifikasi usaha. Sertifikasi bukan formalitas — ia menentukan tarif pajak Anda.

Sewa dibayar setahun di muka, pajaknya kapan dipotong?

PPh final dipotong saat pembayaran terutang atas nilai persewaan yang dibayarkan, terlepas dari periode pemakaian bangunannya.

Apakah jasa desain interior masuk konstruksi?

Jasa desain/perencanaan interior termasuk layanan konstruksi sesuai klasifikasinya, sehingga memakai tarif layanan — namun bila penyedianya berkualifikasi menengah/besar, pajaknya tidak final.

Apakah PPh final sewa bisa dikreditkan pemilik jika juga punya usaha lain?

Tidak. Sifat final memutus hak memungut atas penghasilan tersebut; pajak yang dipotong tidak dikreditkan ke PPh terutang dari usaha lain.