BPHTB: Pajak 5% saat Membeli atau Menerima Hak atas Tanah dan Bangunan
Beli rumah, terima warisan, atau dapat hibah tanah — semuanya punya satu titik temu: peralihan hak yang memicu Bea Perolehan Hak atas Tanah dan Bangunan (BPHTB). Pajaknya dikenai kepada penerima hak, dan pembayarannya adalah prasyarat akta: tanpa bukti BPHTB, PPAT atau notaris tidak akan menandatangani peralihan, dan balik nama di kantor pertanahan macet.
Kapan BPHTB Terutang
BPHTB menyasar peralihan hak atas tanah dan/atau bangunan, antara lain: jual beli, tukar menukar, hibah, hadiah, waris, masuknya tanah ke dalam perseroan, pemisahan hak, dan penunjukan pembeli dalam lelang. Kini dikelola pemerintah daerah berdasarkan UU 1/2022 (HKPD).
Cara Menghitung: NPOP dikurangi NPOPTKP
Rumus dasarnya:
BPHTB = (NPOP − NPOPTKP) × tarif (paling tinggi 5%)- NPOP (Nilai Perolehan Objek Pajak): dari nilai perolehan — harga transaksi — dibandingkan NJOP, diambil yang lebih tinggi;
- NPOPTKP: angka yang tidak kena pajak, paling rendah Rp 60 juta untuk perolehan umum; daerah dapat menetapkan lebih besar, termasuk angka khusus untuk waris, hibah, atau perolehan oleh perseroan.
Contoh: harga jual Rp 500 juta, NJOP Rp 400 juta — NPOP diambil Rp 500 juta. Dengan NPOPTKP Rp 80 juta sesuai peraturan daerah, BPHTB = (500 juta − 80 juta) × 5% = Rp 21 juta. Bila nilai perolehan di bawah NPOPTKP, BPHTB tidak terutang — inilah yang membuat perolehan kecil seperti rumah subsidi atau warisan tanah sempit praktis tidak kena pajak.
Kapan dan Bagaimana Dibayar
BPHTB dibayar sebelum akta peralihan hak ditandatangani — bukti bayar (kupon) BPHTB dilampirkan ke berita acara PPAT. Hitung mundur dari tanggal akta: siapkan dana dan dokumen sejak deal, karena proses pengurusan kupon memerlukan data NJOP, sertifikat, dan pemeriksaan keberatan penjualan.
Dua Sisi dalam Satu Transaksi
Transaksi tanah dan bangunan selalu menghadirkan dua pajak berbeda pihak:
| Sisi | Pajak | Dasar pengenaan |
|---|---|---|
| Pembeli (penerima hak) | BPHTB, maksimum 5% | NPOP dikurangi NPOPTKP |
| Penjual (pemilik lama) | PPh final 2,5% | Kelebihan nilai transaksi atas NJOP |
PPh final penjual dihitung dengan tarif 5% atas setengah dari kelebihan nilai transaksi di atas NJOP — dibayar penjual, dan dalam praktik sering dipotong langsung oleh PPAT dari pembayaran. Jadi saat merancang harga “tetap”, kedua pihak perlu sepakat siapa memikul pajak siapa — keduanya legal, asal tertulis.
Pertanyaan Umum
Apakah BPHTB dihitung dari harga beli atau NJOP?
Dari yang lebih tinggi antara nilai perolehan (harga transaksi) dan NJOP. Kalau harga jualnya di bawah NJOP, dasar pengenaan tetap NJOP — sehingga harga di bawah pasar tidak otomatis menekan pajaknya.
Warisan tanah kecil apakah selalu kena BPHTB?
Belum tentu. Waris, hibah, dan perolehan oleh perseroan punya angka NPOPTKP khusus yang ditetapkan daerah dan bisa jauh lebih besar dari Rp 60 juta; di bawah angka itu BPHTB tidak terutang, meski pelaporannya tetap diperlukan.
Apa akibatnya bila BPHTB tidak dibayar?
Akta peralihan tidak bisa ditandatangani PPAT dan balik nama terhenti. Bila peralihan tetap terjadi tanpa melunasi pajak, daerah dapat menagih BPHTB terutang ditambah sanksi administratif — posisi kepemilikan pun rawan sengketa.